Что ждет рынок недвижимости после закручивания гаек?
Главная » НЕДВИЖИМОСТЬ » Что ждет рынок недвижимости после закручивания гаек?

Что ждет рынок недвижимости после закручивания гаек?

Что ждет рынок недвижимости после закручивания гаек?

Меньше всего рынок недвижимости похож на посудную лавку. Здесь речь идет о вещах фундаментальных: бетон, кирпич, кубы, квадратные метры… Однако и в этой сфере много тонких балансов и сложных взаимодействий. И вот по этим связям топчется государство, со свойственной ему грацией и аккуратностью. Разумеется, усилия регулятора направлены исключительно ко благу.

РЕФОРМА ДОЛЕВКИ

Например, решили защитить обманутых дольщиков. Напомним: именно с этой целью в ноябре 2017 года президент заявил, что через два года долевки больше не будет. Известие оказалось неожиданным не только для участников рынка, но и для чиновников, включая министра строительства и ЖКХ.

Прошло два года, приняты все необходимые акты, процесс прошел; можно подвести предварительные итоги.

Во-первых, внезапная реформа породила волну дополнительного спроса: почему-то у нас граждане не верят в благие намерения начальства и при известиях о предстоящих переменах бросаются покупать: кто – гречку, кто – квартиры… Это способствовало росту цен на жилье.

Во-вторых, примерно 30% компаний (по оценкам самого Минстроя) не впишутся в новые правила и не смогут завершить проекты по старым. Проще говоря, долевые договоры им заключать нельзя, а банковский кредит для завершения стройки им не дадут. Что будет с этими проектами – непонятно. Участники рынка считают, что потерпевших дольщиков (особенно в регионах) еще прибавится.

В-третьих, себестоимость жилья в проектах, реализуемых через эскроу-счета и под контролем банков, неизбежно вырастет. Как минимум на стоимость банковского кредита. Сначала чиновники это отрицали, потом сквозь зубы признали: да, плюс 10-15% – это неизбежное следствие реформы.

В-четвертых, на этом замечательном фоне стоит особенно подчеркнуть главное обстоятельство: доходы граждан почему-то не растут. А по прогнозу Минфина – и не будут расти. Как отметили в свежем отчете аналитики Центробанка, «за прошедшее десятилетие соотношение между стоимостью жилья и доходами практически не изменилось». То есть сколько квадратов среднестатистический гражданин мог купить при своей зарплате в 2009-м – столько может и сейчас. Весь рост жилищного строительства обеспечен только ипотекой. В начале 2015-го ипотечный кредит был у 3-4% российских семей, к середине 2019-го эта доля возросла до 10-12%. Квартир и вправду покупают больше, но за счет роста долговой нагрузки. Сейчас средняя российская семья отдает на погашение банковских кредитов около 28% годового дохода. (Плюс 5% за год.)

И кстати насчет обманутых дольщиков. Последние два года федеральный бюджет (через «Дом.рф») и региональные бюджеты тратят десятки миллиардов, финансируя достройку проблемных объектов («СУ-155», Urban Group и другие). Собственно, это можно было делать и без всех предшествующих телодвижений…

РИКОШЕТОМ ПО АПАРТАМ

Преобразования в сфере долевого строительства нечаянно привели к коллапсу на рынке апартаментов.

До вмешательства регулятора этот сегмент рынка не просто выглядел благополучным, но и динамично развивался. За последний год в Петербурге предложение юнитов в апартамент-комплексах удвоилось: с 5,5 тыс. до 11,7 тыс. Кстати, это больше, чем в Москве! А в ближайшие несколько лет аналитики ожидают ежегодную прибавку еще на 5-6 тыс. номеров. Строятся все новые комплексы, и юниты идут нарасхват.

Однако в августе петербургское управление Росреестра прекратило регистрацию долевых договоров, если в них были указаны не квартиры, а апартаменты. Основание: девелоперы не перечисляют взносы в Фонд защиты прав дольщиков (1,2% от стоимости договора).

Застройщики бросились атаковать фонд. Оттуда ответили: за кладовки и машиноместа в многоквартирных домах – пожалуйста, возьмем. Но апартаменты – не по нашей части. Полетели запросы в Минстрой. Там возмутились: как это – не регистрируют? Да что они себе позволяют?

А Росреестр стоял на своем: по закону, с 1 июля – либо через эскроу-счета, либо со справкой от фонда об уплате взносов. (Причем в тексте закона именно так и написано.) Кстати: заморозка сделок случилась только в Петербурге. Московский Росреестр никаких приостановок не выписывал.

В СМИ разразился локальный скандал. В начале октября петербургский Росреестр переменил мнение. (Заметим, в тексте закона ни буквы не изменилось.) Как пояснил Сергей Никитин, замруководителя управления Росреестра, регистрация была возобновлена «в связи с поступившими разъяснительными письмами Минстроя, а также с учетом социальной значимости вопроса» (цитируем по публикации на РБК).

Ну ладно, обошлось. Но хочется понять: что это было? Кто компенсирует девелоперам многомиллионные убытки? И кто гарантирует от повторения таких казусов в будущем?

Как поясняет юрист Дмитрий Некрестьянов, партнер адвокатского бюро «Качкин и партнеры», «даже уполномоченные госорганы имеют разное мнение по такому важному вопросу, как уплата взносов в компенсационный фонд. Очевидно, что об эффективной защите прав дольщиков говорить не приходится. Потому что стало больше хаоса и меньше порядка».

Не успел утихнуть скандал с регистрацией, как начался новый раунд, и опять с подачи чиновников. Теперь речь зашла о рекламе.

С 1 октября запрещено оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях («закон Хованской»). Минэкономразвития потребовало, чтобы сервисы онлайн-бронирования перестали называть квартиры и комнаты – апартаментами. (Физлицо может сдавать жилье в аренду, а вот для сдачи апартаментов нужно иметь соответствующие документы и «звезды».)

Однако юридически корректную границу между сдачей жилья в краткосрочную аренду и оказанием гостиничных услуг провести сложно. Еще сложнее предположить, как именно МЭР и Роспотребнадзор будут воздействовать на глобальные онлайн-сервисы – Booking, Airbnb и т. п.

Но, конечно, у контролеров теперь появляются новые возможности, чтобы учинить неприятности и владельцам квартир, и собственникам доходных апартаментов…

ДАЧНЫЙ РЕБУС

В августе этого года вступил в силу закон о продлении «дачной амнистии».

Цель документа – помочь гражданам оформить права на участки и постройки в «упрощенном порядке» – на основе техплана и прав на участок. Причем это касается только садоводов: для владельцев ИЖС действует «уведомительный порядок».

Упрощение процедуры – дело хорошее.

Вот только оно никак не решает проблему, с которой садоводы регулярно сталкиваются уже несколько лет. В 2013 году Верховный суд выпустил «Обзор практики», в котором указал: на сельхозугодьях дома строить нельзя (исключение – «фермерский дом», на участке не меньше гектара). И размещать садоводства на угодьях тоже не положено. Это принятые позднее поправки в Земельный кодекс. Мнение ВС, конечно, еще не закон. Однако – руководство к действию. И государственные структуры время от времени об этом запрете вспоминают.

Серьезные сложности возникли у садоводов в Лужском районе: после долгой переписки с «инстанциями» им пришлось добиваться включения своих участков в черту населенного пункта. Незаконными объявили (по иску прокуратуры) половину построек поселка Ладожский Маяк. Суд запретил строить садовые дома на собственном участке компании «Терра-Низино». Землевладелец в Лаголово долго судился с властями: налог ему насчитали за садоводство, а Росреестр изменение вида использования не согласовал…

Причем это не сплошной запрет, а выборочный: кому-то повезло, кому-то – нет.

При этом в Ленинградской области садоводства занимают 38 тыс. га из состава именно сельхозугодий (бывшие пашни, луга и т. п.). Один из руководителей областного Росреестра объяснял мне: «старые» садоводства никто трогать не будет, но и новые регистрировать на сельхозке уже не получится.

А теперь – внимание: сюрприз! Как отличить, где ценные угодья, а где просто сельхозка? Может, у чиновников есть какая-то специальная карта? – Нет. Никакой карты. Есть некое распоряжение областного правительства, выпущенное в 2015 году. В нем перечислены угодья в нескольких районах (земли бывших племсовхозов), с примерным указанием места и площади, но без координат… Еще – есть мнение: если «ценность» участка (определенная в баллах) выше средней по району, значит, его можно использовать только под сельхозпроизводство…

В общем – очередной ребус. На этом мутном фоне оживились аферисты, которые очень недорого предлагают земельные массивы вместе с обещанием когда-нибудь потом изменить вид использования.

А если подходить строго по закону, то сотни садоводств в регионе – не вполне законные, а построенные на них дома (при желании) могут быть определены как самовольные постройки.

Складывается впечатление, что в голове у законодателей и чиновников сложился какой-то виртуальный «идеальный порядок». И когда они обнаруживают, что этот образ расходится с реальностью, то сначала удивляются, потом огорчаются, потом начинают резво «приводить в соответствие».

Оставить комментарий

Ваш email нигде не будет показанОбязательные для заполнения поля помечены *

*